주택 보증금의 간주 임대료 계산
세입자에게 월세를 내면 월세에 대한 세금을 내는데 전세를 주면 세금은 어떻게 계산하나요? 간주임대료 월세 등 임대료를 받는 임대사업자와 보증금만 받는 임대사업자와의 과세 균형을 위해 보증금에 과세표준에 포함시키는 것이 간주료 임대료입니다.전세보증금도 산식에 따라 계산되는 임대료로 간주한다는 것입니다.월세는 매달 현금소득이 생기는 건데 전세보증금은 어떻게 임대료를 보고 세금을 부과할까요? 간주임대료 계산대상자 간 주임대료는 모든 전·월세보증금에 부과되는 것은 아닙니다.그 대상자는 부부합산 3주택 이상인 자*소형주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함되지 않는다. 간주임대료 계산 시에만 주택 수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액 포함) 전.월세보증금 합산금액이 3억원 초과*부부합산주택 수에서 전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 제외합니다.(2023년 12월 31일까지) 1주택자와 2주택자의 보증금 소득은 비과세입니다.
간주 임대료 계산 방법
장부신고(보증금 등-3억원)의 적수×60% 1/365(윤년은 366)×정기예금이율(21귀속 1.2%) 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 추계신고(보증금 등-3억원)의 적수×60% 1/365(윤년은 366)×정기 계금이자율(21귀속 1.2%)
* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금 등 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등에서 차례로 차감합니다.여기서 정기예금의 이율은 간주임대료의 중요한 요소입니다.집세와 과세 균형을 맞추기 위해 보증금 정기예금 이자를 구하는 것입니다.계산식에 의한 계약기간 1년의 정기예금 이율(부가가치세법 시행규칙 47조)은 현재 1.2%입니다.
해당연도 2020년 2020년 2021년 2022년 이자율(%) 2.1 1.8 1.2 1.2
해당연도 2020년 2020년 2021년 2022년 이자율(%) 2.1 1.8 1.2 1.2
해당연도 2020년 2020년 2021년 2022년 이자율(%) 2.1 1.8 1.2 1.2
주택 간주임대료 비교(소득세 vs 법인세)
구분소득세 법인세 적용대상 비소형주택 3채 이상 소유&보증금 3억원 초과(추계불문) 추계과세 시 적용차감한 금상수익이자와 할인료, 수입배당금 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분 익건설비 상당액 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않는다.
구분소득세 법인세 적용대상 비소형주택 3채 이상 소유&보증금 3억원 초과(추계불문) 추계과세 시 적용차감한 금상수익이자와 할인료, 수입배당금 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분 익건설비 상당액 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않는다.
구분소득세 법인세 적용대상 비소형주택 3채 이상 소유&보증금 3억원 초과(추계불문) 추계과세 시 적용차감한 금상수익이자와 할인료, 수입배당금 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분 익건설비 상당액 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않는다.
간주임대로 계산할 때 주의할 점 계약에 따라 전세보증금을 임대료로 충당한 경우 그 금액을 제외하고 남은 금액을 전세보증금(임대보증금)으로 합니다.임대료로 충당한 부분은 임대보증금에서 제외하는 것입니다.간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하지만 계약 당사자와의 약정에 따라 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있습니다.간주임대료에 부가가치세가 포함되지 않은 것으로 간주임대료에 대한 부가가치세를 누감부담함에 관계없이 세금계산서를 발급받거나 발급받을 수 없습니다.전세금에 대한 부가가치세 과세표준 계산 기산일은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기산일로 정합니다.선수임대보증금이나 계약금 등은 임대사업 개시 전까지는 간주임대료 계산 대상에 해당하지 않습니다.임대업자가 임대보증금의 일부를 보증보험증권으로 받아 임대차계약을 했다면 그 증권에 상당하는 금액은 간주해 임대료 계산에서 제외합니다.
간주 임대료 사전 계산(부동산 계산기. 홈택스 모의계산) 홈택스에서 세금 모의계산하는 홈택스에서는 간주 임대료를 모의계산할 수 있습니다.간주 임대료의 실제 계산 방식은 복잡하므로 홈택스에서 세금 모의 계산으로 계산할 수 있습니다.부동산 계산기로 계산하다부동산 계산기를 통해 간편하게 할 수 있습니다.메뉴에서 임대차로 간주 임대 대표를 선택하면 임대 수익률 계산이 나옵니다.간주 임대료는 연 단위로 계산됩니다.오늘은 3주택 이상의 주택을 소유하고 있는 분들에게 해당하는 만 임대료 계산 방법에 대해서 말씀을 드렸는데요.임대차 신고제가 의무화되면서 점차 보증금에 대한 세금도 납부 여부가 확인될 것으로 보입니다.실제로 간주임대료 계산 방법은 복잡하므로 홈택스 모의계산기를 통해 이용되지만 실제와 차이가 있을 수 있는 점을 고려해야 합니다.