다양한 형태의 부동산 중에서 특히 토지 투자는 곤란하게 느껴집니다. 왠지 아파트나 빌라보다 알아야 할 것도 많고 오래 묵혀두면 돈이 된다는 생각이 지배적이기 때문인데, 물론 토지 투자를 위해서 전문 지식이 필요하지만 투자 가치가 높고 잘 다듬어진 원석 같은 것을 만나면 환금성도 우수합니다.
토지 투자를 위해서 용어와 토지 분석까지 꼼꼼히 체크하면 실수 없는 투자를 할 수 있을 것 같은데 오늘은 가장 기본적인 방법을 정리해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
먼저 전문가의 도움을 두려워해서는 안됩니다.우리는 토지 투자자이지 전문가가 아니라는 것을 명심하는 것이 좋을 것입니다. 토지 투자는 혼자 하려는 것이 아니라 전문가의 도움을 받을 수 있습니다. 만약 원하는 땅을 찾으면 용도를 생각해보고 방향을 정해 투자하기에 적합하다는 판단이 서면 토목설계회사나 건축사 사무실, 세무사, 법무사 등 다양한 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 전문가의 도움으로 토지가 법적으로 올바른지 쓰임새가 좋은지 판단했다면 법의 이해나 실무가 부족하다고 두려워하지 말고 본인의 판단을 믿고 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다. 어려운 용어를 모두 이해할 수는 없지만 토지 개발에 대한 최소한의 지식을 기르고 원석을 발견할 수 있는 능력을 길러 투자자의 눈을 키우는 것이 좋습니다.
두 번째는 적정 시세를 파악할 수 있어야 합니다.땅을 팔려는 사람이 많으면 가격이 떨어지고 땅값이 떨어지면 시장에서 매물이 사라집니다. 땅은 대부분 여유자금으로 투자하기 때문에 손해를 감수하면서 팔려는 사람은 없습니다. 따라서 토지 시장에서 싼 것을 찾기는 어렵습니다. 토지를 알기 위해서는 먼저 시세를 체크하고 토지의 용도를 확인할 필요가 있습니다. 만약 갑 토지는 가격은 싼데 용도가 적합하지 않고 을 토지는 가격은 비싼데 토지 활용도가 높을 수 있습니다. 이 경우 을의 토지가 투자가치가 있는 토지라고 할 수 있습니다.
땅은 돈을 더 투자하더라도 쓰임새가 다양해야 모두가 원하는 매력적인 땅이라고 할 수 있습니다. 가치가 없는 땅은 오르지 않고 잘 팔리지 않지만 매력적인 땅은 조금 비싸게 샀더라도 손해 보지 않고 큰 수익을 올릴 수 있습니다.
다음에는 땅을 보는 시각을 길러야 합니다.땅을 쉽게 팔기 위해서는 땅의 모양을 살펴봐야 합니다. 활용도가 높은 땅인지 확인해야 제약 없이 다양한 건물을 지을 수 있기 때문에 땅의 성격과 외모까지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
건폐율과 용적률을 확인해서 땅 위에 건물을 어느 정도 넓게 지을 수 있는지, 얼마나 높게 지을 수 있는지 알아봐야 합니다. 건폐율은 대지면적 대비 바닥면적 비율을 의미하는데, 100평 부지에 건폐율 40%라면 건물을 40평까지 지을 수 있다는 뜻입니다. 용적률이란 부지면적에 대한 각 층의 바닥면적 합계(연면적)를 의미합니다. 만약 1층, 2층, 3층이 각각 40평짜리 건물이라면 연면적은 120평입니다.
네 번째는 토지 관련 기본 문서를 볼 수 있어야 합니다.토지투자를 위해서는 대장과 도면 토지이용계획서 확인원과 등기부등본 등을 분석해야 합니다.마음에 드는 토지를 발견하면 토지이용계획확인원을 열람하여 토지특성을 확인하고 토지대장을 통해 면적을 확인한 후 등기부등본을 통해 소유권 관계와 기타 사항을 확인하여야 합니다.
토지이용계획은 신청인의 인적상항과 신청토지의 소재지, 면적, 지역. 지구 등 지정내용과 행위제한내용을 확인할 수 있습니다.토지이용계획확인서를 통해 토지이용계획확인서에 명기된 토지이용계획과 규제에 관한 내용 등을 확인할 수 있으며, 토지이용규제정보서비스를 통해 열람할 수 있습니다.
토지 투자자로서 이러한 문서를 보고 개발할 수 있는 토지인지 분석하여 확인할 수 있어야 하며 계약 전 토지 면적은 대장이 기준이며 소유권에 관한 사항은 등기부등본이 기준이 된다는 점도 알아야 합니다.
마지막으로 토지 용도 지역을 확인해야 합니다.우리나라 땅은 용도지역과 용도지구, 용도구역으로 나뉩니다. 용도지역은 자연환경보존지역과 농림지역, 도시지역, 관리지역으로 나뉘는데, 이 용도지역을 알기 전과 안 후의 토지의 시각은 확연히 달라집니다. 자연환경보존지역과 농림지역은 개발수익을 단기간에 기대하기 어렵습니다.
도시 지역에는 주거 지역, 상업 지역과 공업 지역, 녹지 지역 등이 포함됩니다. 녹지지역은 앞으로 주거, 상업, 농업지역이 될 수 있어 충분한 투자가치는 있지만 장기투자 가능성이 높습니다.
관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나뉘는데 계획관리지역은 대부분의 건축물은 허용되지만 계획적인 개발유도를 위해 몇 가지 예외사항이 있으며 생산관리와 보전관리지역은 행위가능한 건축물이 따로 정해져 있습니다. 생산관리나 보전관리지역의 토지를 매입해 두면 투자수단으로 유용하기도 합니다.
땅은 누군가에게는 흙이 될 수도 있고 누군가에게는 돈이 될 수도 있습니다. 토지 투자 재테크에서 실패하지 않기 위해 알아야 할 다섯 가지를 염두에 두고 즐거운 재테크를 진행해 보세요.
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